Schönheits­reparaturen – wer muss renovieren?

Beim Auszug gibt es oft Streit darüber, ob die Wohnung gestrichen werden muss. Viele Renovierungs­klauseln in Mietverträgen sind unwirksam. Dann muss der Mieter nicht renovieren, auch wenn es im Vertrag steht. Ob eine Klausel gilt, hängt vom genauen Wortlaut und vom Einzelfall ab. Hier die wichtigsten Regeln, für Mieter und Vermieter.

Was Schönheits­reparaturen sind

Gemeint sind die üblichen Malerarbeiten:

– Wände und Decken streichen oder tapezieren,

– Heizkörper und Heizrohre streichen,

– Innentüren streichen,

– Fenster und Außentüren von innen streichen.

Nicht dazu gehören zum Beispiel ein neuer Teppichboden, das Abschleifen von Parkett oder die Beseitigung von Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen.

Nach dem Gesetz muss der Vermieter renovieren. Der Mieter muss es nur, wenn der Mietvertrag das wirksam auf ihn überträgt.

Wer kleinere Reparaturen bezahlen muss, lesen Sie unter Klein­reparaturen.

Wann eine Klausel unwirksam ist

Typische Fälle sind:

– Die Wohnung war beim Einzug unrenoviert oder renovierungs­bedürftig, und der Mieter hat dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten. Eine Vereinbarung mit dem Vormieter ändert daran in der Regel nichts.

– Der Vertrag schreibt starre Fristen vor, etwa „spätestens alle drei Jahre“, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand.

– Der Mieter soll beim Auszug in jedem Fall renovieren, egal wie die Wohnung aussieht.

– Der Mieter soll beim Auszug anteilige Renovierungs­kosten zahlen, obwohl eine Renovierung noch gar nicht fällig wäre.

– Der Vertrag schreibt schon während der Mietzeit bestimmte Farben vor.

Ist eine Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungs­pflicht ganz. Sie wird nicht auf ein zulässiges Maß gekürzt.

Muss die Wohnung weiß gestrichen werden?

Während der Mietzeit dürfen Sie Ihre Wände grundsätzlich so streichen, wie Sie möchten. Eine Klausel, die schon während der Mietzeit bestimmte Farben vorschreibt, ist unwirksam.

Für die Rückgabe darf der Mietvertrag verlangen, dass die Wände in hellen, neutralen Farben gestrichen sind. Eine Klausel, nach der ausschließlich weiß gestrichen werden muss, ist dagegen in der Regel unwirksam, weil sie dem Mieter keinen Spielraum lässt. Helles Grau oder Beige genügen dann.

Ist die Farbvorgabe unwirksam, kann die gesamte Renovierungs­klausel unwirksam sein. Dann muss der Mieter unter Umständen gar nicht renovieren. Wer allerdings sehr kräftige Farben hinterlässt, obwohl er die Wohnung hell übernommen hat, kann trotzdem Schadensersatz schulden.

Unrenoviert eingezogen – wer muss das beweisen?

Dass die Wohnung beim Einzug unrenoviert war, muss der Mieter beweisen. Einzelne kleine Gebrauchsspuren genügen dafür nicht. Entscheidend ist, ob die Wohnung insgesamt den Eindruck einer nicht renovierten Wohnung machte. Hilfreich sind ein Übergabe­protokoll und Fotos vom Einzug.

Was gilt, wenn die Klausel unwirksam ist?

Der Mieter muss dann weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren. Zuständig ist der Vermieter. Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen und hat sich ihr Zustand seitdem deutlich verschlechtert, kann er vom Vermieter eine Renovierung verlangen. An den Kosten muss er sich dann aber in der Regel beteiligen, meist zur Hälfte.

Achtung beim Auszug

Schäden sind etwas anderes als Schönheits­reparaturen. Für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, muss der Mieter auch ohne Renovierungs­klausel aufkommen. Das gilt zum Beispiel für sehr viele Bohrlöcher. Auch wer die Wohnung mit hellen Wänden übernommen hat und sie mit kräftig farbigen Wänden zurückgibt, kann dem Vermieter Schadensersatz schulden.

Wer renoviert, obwohl er es nicht musste, kann seine Kosten nur unter Umständen ersetzt verlangen. Ansprüche aus der Zeit des Miet­verhält­nisses verjähren schon sechs Monate nach seinem Ende, und zwar auf beiden Seiten.

Ob der Vermieter Renovierungs­kosten von der Kaution abziehen darf, lesen Sie unter Mietkaution.

Bei Gewerberäumen

Auch in Gewerbe­mietverträgen sind viele vorformulierte Renovierungs­klauseln unwirksam, zum Beispiel starre Fristen oder Klauseln, die die Gestaltung der Räume unangemessen einschränken. Ob die Regeln zur unrenoviert übergebenen Wohnung auch für Gewerberäume gelten, ist noch nicht abschließend geklärt. Haben die Parteien den Vertrag im Einzelnen ausgehandelt, sind sie freier. Weitere Unterschiede lesen Sie unter Gewerbe- oder Wohnungsmiete.

Für Mieter

– Lassen Sie die Renovierungs­klausel prüfen, bevor Sie beim Auszug streichen.

– Halten Sie den Zustand der Wohnung beim Einzug mit Fotos und in einem Übergabe­protokoll fest.

– Unterschreiben Sie beim Auszug keine Erklärung, mit der Sie sich zur Renovierung verpflichten, ohne sie vorher prüfen zu lassen. Eine solche Vereinbarung kann bindend sein, auch wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam war.

Für Vermieter

– Prüfen Sie Ihre Verträge. Ältere Formular­verträge enthalten häufig Klauseln, die heute unwirksam sind.

– Übergeben Sie die Wohnung renoviert, oder vereinbaren Sie einen angemessenen Ausgleich, etwa eine mietfreie Zeit. Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und Übergabe­protokoll.

– Machen Sie Ansprüche wegen Schäden nach der Rückgabe zügig geltend. Nach sechs Monaten sind sie verjährt.

Ich unterstütze Sie

Ich prüfe für Mieter, ob sie renovieren müssen. Für Vermieter prüfe ich, ob ihre Klausel wirksam ist und welche Ansprüche ihnen beim Auszug zustehen.

Rufen Sie mich an unter 04242 57487-57 oder schreiben Sie mir an info@kanzlei-kalweit.de.