Miet­rück­stand – Kündigung und Räumung

Zahlt ein Mieter nicht, wird es für Vermieter schnell teuer. Die Kosten laufen weiter, und jeder Monat ohne Miete vergrößert den Schaden. Gerade dann ist es wichtig, die Kündigung formal richtig zu machen. Ein Fehler kann Sie Monate kosten.

Wann Sie fristlos kündigen können

Bei Wohnraum können Sie fristlos kündigen, wenn der Mieter

– an zwei aufeinander­folgenden Terminen mit der Miete oder einem Teil davon im Rückstand ist und der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt, oder

– über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Maßgeblich ist die Miete einschließlich der Voraus­zahlungen auf die Betriebs­kosten. Eine vorherige Abmahnung ist nicht nötig. Die Miete ist in der Regel spätestens am dritten Werktag des Monats fällig. Was dabei als Werktag zählt, lesen Sie unter Ist Samstag ein Werktag?.

Auch wer die Kaution nicht zahlt, kann fristlos gekündigt werden, wenn der Rückstand zwei Netto­kalt­mieten erreicht.

Fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen

Der Mieter kann die fristlose Kündigung noch nachträglich unwirksam machen. Dafür muss er den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungs­klage begleichen, oder das Jobcenter oder Sozialamt muss sich zur Zahlung verpflichten. Das geht allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren.

Diese Nachzahlung rettet nach derzeitiger Rechtslage aber nur vor der fristlosen Kündigung, nicht vor einer ordentlichen. Deshalb sollten Sie immer beides erklären: fristlos und hilfsweise ordentlich mit gesetzlicher Frist.

Der Gesetzgeber berät derzeit eine Änderung. Danach soll die Nachzahlung künftig einmalig auch die ordentliche Kündigung unwirksam machen. Beschlossen ist das noch nicht.

Wenn die Miete ständig zu spät kommt

Auch ein Mieter, der zwar zahlt, aber immer wieder zu spät, kann gekündigt werden. Voraussetzung ist, dass Sie ihn vorher abgemahnt haben. Die Abmahnung sollte schriftlich sein, die verspäteten Zahlungen mit Datum benennen und ankündigen, dass Sie bei weiteren Verspätungen kündigen.

Zahlt der Mieter danach erneut unpünktlich, kann schon eine einzige weitere Verspätung eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Entscheidend ist, ob er sein Verhalten trotz Abmahnung nicht geändert hat und Ihnen die Fortsetzung des Miet­verhält­nisses deshalb nicht mehr zuzumuten ist. Auch hier empfiehlt sich, hilfsweise ordentlich zu kündigen.

Zwei Dinge sollten Sie dabei beachten:

– Pünktlich ist die Miete schon, wenn der Mieter die Überweisung bis zum dritten Werktag in Auftrag gibt. Dass das Geld erst später auf Ihrem Konto ist, macht die Zahlung nicht unpünktlich.

– Haben Sie Verspätungen jahrelang kommentarlos hingenommen, gilt das als stillschweigend geduldet. Eine Kündigung wird dann schwierig. Mahnen Sie deshalb frühzeitig ab.

Worauf es bei der Kündigung ankommt

– Schriftform: Die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben sein. Eine E-Mail, ein Fax oder eine SMS reicht nicht.

– Alle Mieter: Sie muss an alle Mieter gerichtet sein, die im Mietvertrag stehen.

– Begründung: Der Kündigungs­grund muss im Schreiben stehen, also welche Monate in welcher Höhe offen sind.

– Zugang: Sie müssen beweisen können, dass die Kündigung angekommen ist, etwa durch einen Boten.

Die Räumungs­klage

Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur die Räumungs­klage beim Amtsgericht. Räumungs­sachen werden dort vorrangig und beschleunigt behandelt. Die rückständige Miete können Sie gleich mit einklagen. Das Gericht kann dem Mieter außerdem aufgeben, die während des Verfahrens fällig werdende Miete zu hinterlegen.

Keine Räumung auf eigene Faust

Auch nach einer wirksamen Kündigung dürfen Sie die Wohnung nicht selbst räumen, das Schloss austauschen oder Sachen des Mieters entfernen. Wer das tut, macht sich schadensersatz­pflichtig und unter Umständen strafbar. Räumen darf nur der Gerichts­voll­zieher, und zwar erst, wenn ein Räumungs­urteil oder ein gerichtlicher Vergleich vorliegt.

Um Kosten zu sparen, können Sie den Gerichts­voll­zieher auch nur damit beauftragen, Sie wieder in den Besitz der Wohnung zu setzen. Die Sachen des Mieters bleiben dann zunächst in der Wohnung, und die teure Einlagerung entfällt.

Was Sie tun sollten

– Reagieren Sie früh. Je länger Sie warten, desto höher wird der Rückstand.

– Halten Sie fest, welche Zahlungen wann eingegangen sind und welche fehlen.

– Kommt die Miete wiederholt zu spät, mahnen Sie schriftlich ab und lassen Sie das nicht einreißen.

– Kündigen Sie nicht vorschnell auf eigene Faust. Formfehler können das Verfahren um Monate verzögern.

– Prüfen Sie, ob eine Einigung mit Ratenzahlung oder Auszugs­verein­barung schneller und günstiger ist als ein Prozess.

Ich unterstütze Sie

Ich prüfe, ob und wie Sie kündigen können, setze die Kündigung für Sie auf, führe die Räumungs­klage und begleite Sie bis zur Rückgabe der Wohnung.

Rufen Sie mich an unter 04242 57487-57 oder schreiben Sie mir an info@kanzlei-kalweit.de.