Schimmel in der Mietwohnung – wer ist verantwortlich?
Schimmel ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Fast immer geht es um dieselbe Frage: Liegt die Ursache im Gebäude oder im Wohnverhalten? Davon hängt ab, ob der Mieter die Miete mindern darf und wer die Beseitigung bezahlt.
Die Sphärentheorie: Wer muss was beweisen?
Die Gerichte verteilen die Beweislast nach Verantwortungsbereichen, den „Sphären“:
– Zuerst der Vermieter: Er muss nachweisen, dass die Ursache nicht im Gebäude liegt, etwa in undichten Fenstern, aufsteigender Feuchtigkeit, einem Rohrschaden oder mangelhafter Dämmung.
– Dann der Mieter: Erst wenn feststeht, dass das Gebäude in Ordnung ist, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein Heizen und Lüften entstanden ist.
Wer seinen Teil nicht beweisen kann, verliert in der Regel den Streit.
Maßstab ist der Bauzustand bei Errichtung
Ob das Gebäude mangelhaft ist, richtet sich nach den Bauvorschriften, die bei seiner Errichtung galten. Einen heutigen Neubaustandard kann der Mieter nicht verlangen. Der Bundesgerichtshof hat 2018 entschieden, dass Wärmebrücken in einem Altbau kein Mangel sind, wenn sie den damaligen Vorschriften entsprachen. Die bloße Gefahr von Schimmel reicht für eine Mietminderung nicht aus.
Was beim Heizen und Lüften zumutbar ist
Vom Mieter darf ein übliches Heiz- und Lüftungsverhalten erwartet werden. Zweimal täglich etwa 15 Minuten Stoßlüften hat der Bundesgerichtshof nicht als unzumutbar angesehen, beim Querlüften entsprechend kürzer. Was darüber hinausgeht, etwa mehrfaches Lüften während der Arbeitszeit, muss ein berufstätiger Mieter in der Regel nicht leisten.
Für Mieter
– Melden Sie den Schimmel sofort schriftlich dem Vermieter. Wer das unterlässt, verliert unter Umständen seine Rechte.
– Fotografieren Sie den Befall mit Datum und notieren Sie, wie Sie heizen und lüften.
– Entfernen Sie den Schimmel nicht großflächig selbst, bevor die Ursache geklärt ist. Sonst fehlen später die Beweise.
– Mindern Sie die Miete nicht auf eigene Faust zu hoch. Sicherer ist es, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen, bis die Ursache geklärt ist.
Für Vermieter
– Nehmen Sie eine Schimmelmeldung ernst und sehen Sie sich die Wohnung zeitnah an.
– Behaupten Sie nicht vorschnell, der Mieter lüfte falsch. Zuerst müssen Sie Ursachen im Gebäude ausschließen.
– Lassen Sie bei Zweifeln einen Sachverständigen die Ursache klären.
– Liegt die Ursache im Gebäude, müssen Sie den Mangel beseitigen. Liegt sie im Wohnverhalten, können Sie Ersatz für die Schäden verlangen.
Ohne Gutachten geht es oft nicht
Ob der Schimmel vom Gebäude oder vom Wohnverhalten kommt, lässt sich meist nur durch einen Sachverständigen klären. Er prüft unter anderem Bausubstanz, Wärmebrücken, Feuchtigkeit in den Wänden und das Raumklima. Oft wirken beide Ursachen zusammen. Dann kommt es auf den Einzelfall an.
Ich unterstütze Sie
Ich berate Mieter und Vermieter, prüfe die Rechtslage und setze Ihre Ansprüche durch, außergerichtlich und vor Gericht.
Rufen Sie mich an unter 04242 57487-57, schreiben Sie mir an info@kanzlei-kalweit.de oder nutzen Sie das Kontaktformular.
Schimmel in der Mietwohnung – wer ist verantwortlich?
Schimmel ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Fast immer geht es um dieselbe Frage: Liegt die Ursache im Gebäude oder im Wohnverhalten? Davon hängt ab, ob der Mieter die Miete mindern darf und wer die Beseitigung bezahlt.
Die Sphärentheorie: Wer muss was beweisen?
Die Gerichte verteilen die Beweislast nach Verantwortungsbereichen, den „Sphären“:
– Zuerst der Vermieter: Er muss nachweisen, dass die Ursache nicht im Gebäude liegt, etwa in undichten Fenstern, aufsteigender Feuchtigkeit, einem Rohrschaden oder mangelhafter Dämmung.
– Dann der Mieter: Erst wenn feststeht, dass das Gebäude in Ordnung ist, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein Heizen und Lüften entstanden ist.
Wer seinen Teil nicht beweisen kann, verliert in der Regel den Streit.
Maßstab ist der Bauzustand bei Errichtung
Ob das Gebäude mangelhaft ist, richtet sich nach den Bauvorschriften, die bei seiner Errichtung galten. Einen heutigen Neubaustandard kann der Mieter nicht verlangen. Der Bundesgerichtshof hat 2018 entschieden, dass Wärmebrücken in einem Altbau kein Mangel sind, wenn sie den damaligen Vorschriften entsprachen. Die bloße Gefahr von Schimmel reicht für eine Mietminderung nicht aus.
Was beim Heizen und Lüften zumutbar ist
Vom Mieter darf ein übliches Heiz- und Lüftungsverhalten erwartet werden. Zweimal täglich etwa 15 Minuten Stoßlüften hat der Bundesgerichtshof nicht als unzumutbar angesehen, beim Querlüften entsprechend kürzer. Was darüber hinausgeht, etwa mehrfaches Lüften während der Arbeitszeit, muss ein berufstätiger Mieter in der Regel nicht leisten.
Für Mieter
– Melden Sie den Schimmel sofort schriftlich dem Vermieter. Wer das unterlässt, verliert unter Umständen seine Rechte.
– Fotografieren Sie den Befall mit Datum und notieren Sie, wie Sie heizen und lüften.
– Entfernen Sie den Schimmel nicht großflächig selbst, bevor die Ursache geklärt ist. Sonst fehlen später die Beweise.
– Mindern Sie die Miete nicht auf eigene Faust zu hoch. Sicherer ist es, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen, bis die Ursache geklärt ist.
Für Vermieter
– Nehmen Sie eine Schimmelmeldung ernst und sehen Sie sich die Wohnung zeitnah an.
– Behaupten Sie nicht vorschnell, der Mieter lüfte falsch. Zuerst müssen Sie Ursachen im Gebäude ausschließen.
– Lassen Sie bei Zweifeln einen Sachverständigen die Ursache klären.
– Liegt die Ursache im Gebäude, müssen Sie den Mangel beseitigen. Liegt sie im Wohnverhalten, können Sie Ersatz für die Schäden verlangen.
Ohne Gutachten geht es oft nicht
Ob der Schimmel vom Gebäude oder vom Wohnverhalten kommt, lässt sich meist nur durch einen Sachverständigen klären. Er prüft unter anderem Bausubstanz, Wärmebrücken, Feuchtigkeit in den Wänden und das Raumklima. Oft wirken beide Ursachen zusammen. Dann kommt es auf den Einzelfall an.
Ich unterstütze Sie
Ich berate Mieter und Vermieter, prüfe die Rechtslage und setze Ihre Ansprüche durch, außergerichtlich und vor Gericht.
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