Mieterhöhung – ist sie wirksam?
Eine Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn der Vermieter feste Fristen, Formen und Obergrenzen einhält. Viele Erhöhungsverlangen scheitern an Formfehlern. Viele sind aber auch berechtigt, und wer ihnen nicht zustimmt, riskiert einen Prozess. Ein genauer Blick lohnt sich für beide Seiten.
Welche Mieterhöhung liegt vor?
Das Gesetz unterscheidet im Wesentlichen drei Wege:
– Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Der Vermieter verlangt die Zustimmung des Mieters. Das ist der häufigste Fall.
– Erhöhung nach einer Modernisierung: Der Vermieter legt einen Teil der Kosten auf die Miete um.
– Staffel- oder Indexmiete: Die Erhöhung ist schon im Mietvertrag vereinbart. Solange sie gilt, ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen.
Fristen und Obergrenzen
– Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirksam werden soll. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
– Die Miete darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.
– Innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 % steigen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 %. Ob das für Ihre Gemeinde gilt, prüfe ich für Sie.
So muss das Erhöhungsverlangen aussehen
Das Verlangen muss in Textform kommen, ein Brief oder eine E-Mail genügen. Der Vermieter muss es begründen, etwa mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Für viele kleinere Gemeinden gibt es keinen Mietspiegel. Dann kommt es darauf an, ob die Vergleichswohnungen oder das Gutachten wirklich passen.
Fristen nach dem Zugang
Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang Zeit, sich zu entscheiden. Stimmt er zu, zahlt er die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen. Wer diese Frist verpasst, muss ein neues Erhöhungsverlangen stellen.
Für Mieter
– Zahlen Sie die höhere Miete nicht einfach stillschweigend. Das kann als Zustimmung gelten.
– Lassen Sie das Verlangen prüfen, bevor die Überlegungsfrist abläuft.
– Ist nur ein Teil berechtigt, können Sie diesem Teil zustimmen.
– Nach einer Mieterhöhung haben Sie ein Sonderkündigungsrecht.
Für Vermieter
– Prüfen Sie vor dem Schreiben die Wartefrist und die Kappungsgrenze.
– Begründen Sie die Erhöhung sorgfältig. Ein fehlerhaftes Verlangen ist unwirksam und kostet Zeit.
– Behalten Sie die Klagefrist im Blick, wenn der Mieter nicht zustimmt.
– Nach einer Modernisierung gelten eigene Regeln. Sie dürfen 8 % der Kosten im Jahr umlegen. Die Miete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 € je Quadratmeter um höchstens 2 €.
Ich unterstütze Sie
Ich prüfe Mieterhöhungen für Mieter und Vermieter, setze Erhöhungsverlangen auf und vertrete Sie außergerichtlich und vor Gericht.
Rufen Sie mich an unter 04242 57487-57, schreiben Sie mir an info@kanzlei-kalweit.de oder nutzen Sie das Kontaktformular.
Mieterhöhung – ist sie wirksam?
Eine Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn der Vermieter feste Fristen, Formen und Obergrenzen einhält. Viele Erhöhungsverlangen scheitern an Formfehlern. Viele sind aber auch berechtigt, und wer ihnen nicht zustimmt, riskiert einen Prozess. Ein genauer Blick lohnt sich für beide Seiten.
Welche Mieterhöhung liegt vor?
Das Gesetz unterscheidet im Wesentlichen drei Wege:
– Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Der Vermieter verlangt die Zustimmung des Mieters. Das ist der häufigste Fall.
– Erhöhung nach einer Modernisierung: Der Vermieter legt einen Teil der Kosten auf die Miete um.
– Staffel- oder Indexmiete: Die Erhöhung ist schon im Mietvertrag vereinbart. Solange sie gilt, ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen.
Fristen und Obergrenzen
– Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirksam werden soll. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
– Die Miete darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.
– Innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 % steigen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 %. Ob das für Ihre Gemeinde gilt, prüfe ich für Sie.
So muss das Erhöhungsverlangen aussehen
Das Verlangen muss in Textform kommen, ein Brief oder eine E-Mail genügen. Der Vermieter muss es begründen, etwa mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Für viele kleinere Gemeinden gibt es keinen Mietspiegel. Dann kommt es darauf an, ob die Vergleichswohnungen oder das Gutachten wirklich passen.
Fristen nach dem Zugang
Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang Zeit, sich zu entscheiden. Stimmt er zu, zahlt er die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen. Wer diese Frist verpasst, muss ein neues Erhöhungsverlangen stellen.
Für Mieter
– Zahlen Sie die höhere Miete nicht einfach stillschweigend. Das kann als Zustimmung gelten.
– Lassen Sie das Verlangen prüfen, bevor die Überlegungsfrist abläuft.
– Ist nur ein Teil berechtigt, können Sie diesem Teil zustimmen.
– Nach einer Mieterhöhung haben Sie ein Sonderkündigungsrecht.
Für Vermieter
– Prüfen Sie vor dem Schreiben die Wartefrist und die Kappungsgrenze.
– Begründen Sie die Erhöhung sorgfältig. Ein fehlerhaftes Verlangen ist unwirksam und kostet Zeit.
– Behalten Sie die Klagefrist im Blick, wenn der Mieter nicht zustimmt.
– Nach einer Modernisierung gelten eigene Regeln. Sie dürfen 8 % der Kosten im Jahr umlegen. Die Miete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 € je Quadratmeter um höchstens 2 €.
Ich unterstütze Sie
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