Eigen­bedarfs­kündigung – wann sie wirksam ist und was Mieter tun können

Eine Eigen­bedarfs­kündigung trifft Mieter oft hart, denn es geht um ihr Zuhause. Für Vermieter ist sie häufig der Weg, die eigene Wohnung selbst zu nutzen. Ob die Kündigung wirksam ist, hängt von vielen Einzelheiten ab, von der Begründung bis zur Frist.

Wann Eigenbedarf vorliegt

Der Vermieter kann ein unbefristetes Miet­verhält­nis über Wohnraum kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familien­angehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dafür reicht in der Regel ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Wunsch, dort zu wohnen. In eine Notlage muss er nicht erst geraten. Auch eine Zweitwohnung kann genügen, ebenso eine Wohnung für die Zeit, in der die eigene umgebaut wird.

Ein Bedarf, der nur irgendwann einmal entstehen könnte, reicht dagegen meist nicht. Eine Kündigung auf Vorrat ist in der Regel unwirksam. Rechts­miss­bräuchlich kann es auch sein, eine Wohnung zu verlangen, die für den angegebenen Zweck deutlich zu groß oder ungeeignet ist.

Für wen gekündigt werden kann

– Familien­angehörige: Kinder, Enkel, Eltern und Geschwister. Nach der Rechtsprechung können auch Nichten, Neffen oder ein Schwager dazugehören. Bei entfernteren Verwandten, etwa Cousins, kommt es in der Regel auf eine besonders enge Beziehung an.

– Haushalts­angehörige: zum Beispiel der Lebensgefährte oder eine Pflegekraft, die schon im Haushalt lebt.

Was im Kündigungs­schreiben stehen muss

– Die Kündigung muss schriftlich erklärt und eigenhändig unterschrieben sein. Gibt es mehrere Vermieter, müssen alle kündigen.

– Sie muss begründet sein. Worauf es dabei ankommt, steht im nächsten Abschnitt.

– Der Vermieter soll auf das Widerspruchs­recht des Mieters, seine Form und Frist hinweisen. Fehlt der Hinweis, kann der Mieter noch im ersten Gerichtstermin widersprechen.

Die Begründung: ausführlich und konkret

Die Begründung ist das Herzstück der Eigen­bedarfs­kündigung. Aus ihr muss der Mieter erkennen können, auf welche Gründe sich die Kündigung stützt. Nur so kann er einschätzen, ob er sich dagegen wehren will. Allgemeine Sätze wie „wegen Eigenbedarfs“ oder „für einen Angehörigen“ genügen nicht. Fehlt die Begründung oder ist sie zu knapp, ist die Kündigung in der Regel unwirksam.

Eine gute Begründung nennt:

– Wer einziehen soll: die Person mit Namen und ihr Verhältnis zum Vermieter, etwa „meine Tochter Anna Muster“.

– Wie diese Person bisher wohnt: zum Beispiel bei den Eltern, in einer zu kleinen Wohnung oder weit entfernt vom Arbeitsplatz.

– Warum sie gerade diese Wohnung braucht: etwa wegen einer neuen Arbeitsstelle, einer Familiengründung, einer Trennung, des Wunsches nach Nähe zu pflegebedürftigen Eltern oder des Alters.

– Seit wann der Bedarf besteht oder ab wann er eintritt: mit möglichst konkreten Daten.

Es empfiehlt sich außerdem, kurz zu erklären, warum eine andere freie Wohnung des Vermieters nicht in Frage kommt.

Die wesentlichen Gründe müssen schon im Kündigungs­schreiben stehen. Im späteren Prozess lassen sie sich in der Regel nur noch erläutern und ergänzen, nicht durch neue Gründe ersetzen.

Kündigungs­fristen

Die Frist beträgt drei Monate. Nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sie sich auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Damit der laufende Monat mitzählt, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag beim Mieter ankommen. Was als Werktag zählt, lesen Sie unter Ist Samstag ein Werktag?. Wie Sie den Zugang beweisen, steht unter Kündigung richtig zustellen.

Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentums­wohnungen

Wird ein Mietshaus in Eigentums­wohnungen aufgeteilt und die Wohnung danach verkauft, darf der Käufer frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungs­markt kann diese Frist bis zu zehn Jahre betragen. Ähnliche Sperren können gelten, wenn ein vermietetes Haus an mehrere Käufer oder eine Gesellschaft verkauft wird. Nach einer Entscheidung des Bundes­gerichts­hofs von Anfang 2026 kann die Sperre auch dann greifen, wenn eine Familie ihr Haus selbst aufteilt und eine Wohnung auf eine Familien­gesellschaft überträgt.

Ohne Umwandlung tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Hat er echten Eigenbedarf, kann er unter den normalen Voraussetzungen kündigen.

Freie Wohnung anbieten

Wird bis zum Ende der Kündigungs­frist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung des Vermieters frei, muss er sie dem Mieter anbieten. Versäumt er das, bleibt die Kündigung nach der Rechtsprechung des Bundes­gerichts­hofs grundsätzlich wirksam. Er kann dem Mieter dann aber Schadensersatz schulden.

Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungs­frist weg, muss der Vermieter das dem Mieter mitteilen. Der Mieter kann dann in der Regel bleiben.

Härtefall: Widerspruch des Mieters

Auch gegen eine berechtigte Kündigung kann der Mieter widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeuten würde. In Betracht kommen etwa hohes Alter, eine schwere Krankheit, eine Schwangerschaft, eine bevorstehende Prüfung oder fehlender angemessener Ersatz­wohnraum.

Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden, spätestens zwei Monate vor dem Ende der Mietzeit. Ob die Härte schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters, entscheidet im Streit das Gericht. Bei gesundheitlichen Gründen können zunächst aussagekräftige ärztliche Bescheinigungen genügen. Bestehen Anhaltspunkte für eine Härte, holt das Gericht in der Regel ein Sach­verständigen­gutachten ein. Ergebnis kann sein, dass das Miet­verhält­nis befristet oder auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, kann sich schadensersatz­pflichtig machen, etwa für Umzugskosten und eine höhere Miete in der neuen Wohnung. Zieht nach dem Auszug niemand ein oder wird die Wohnung bald neu vermietet oder verkauft, muss der Vermieter im Streit in der Regel nachvollziehbar erklären, warum.

Für Vermieter

Viele Eigen­bedarfs­kündigungen scheitern an vermeidbaren Fehlern: Die Begründung ist zu knapp, eine Sperrfrist wird übersehen, der Zugang lässt sich nicht beweisen, oder eine frei werdende Wohnung wird nicht angeboten. Eine sorgfältig vorbereitete Kündigung verbessert Ihre Aussichten und kann Ihnen einen langen Räumungs­prozess ersparen.

Was Mieter tun sollten

– Ziehen Sie nicht vorschnell aus, und unterschreiben Sie keine Auszugs­verein­barung, ohne sie prüfen zu lassen.

– Lassen Sie Begründung, Frist und eine mögliche Sperrfrist prüfen.

– Notieren Sie sich die Widerspruchs­frist, und sammeln Sie frühzeitig Belege für Härtegründe, etwa ärztliche Bescheinigungen.

– Achten Sie nach einem Auszug darauf, ob tatsächlich die genannte Person einzieht.

Ich unterstütze Sie

Ich prüfe Eigen­bedarfs­kündigungen für Mieter, bereite sie für Vermieter sorgfältig vor und vertrete Sie im Räumungs­verfahren, außergerichtlich und vor Gericht.

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