Mietminderung – wann Mieter weniger zahlen dürfen
Die Heizung fällt aus, Wasser dringt ein oder nebenan dröhnt eine Baustelle: Hat die Wohnung einen Mangel, müssen Mieter nicht die volle Miete zahlen. Wer aber zu viel kürzt oder Fehler macht, riskiert die Kündigung. Hier lesen Sie, worauf es ankommt, als Mieter und als Vermieter.
Wann ein Mangel vorliegt
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht so ist, wie sie nach dem Mietvertrag sein soll, und das die Nutzung spürbar beeinträchtigt. Typische Fälle sind:
– Heizung oder Warmwasser fallen aus,
– Feuchtigkeit oder Schimmel,
– undichte Fenster,
– erheblicher Lärm.
Auch eine Wohnfläche, die um mehr als zehn Prozent kleiner ist als vereinbart, gilt als Mangel. Eine geringfügige Beeinträchtigung reicht nicht. Hat der Mieter den Mangel selbst verursacht, gibt es ebenfalls keine Minderung. Ein häufiger Streitpunkt ist Schimmel. Mehr dazu lesen Sie unter Schimmel in der Mietwohnung.
Die Minderung tritt von selbst ein
Die Miete mindert sich automatisch, sobald und solange der Mangel besteht. Der Vermieter muss nicht zustimmen. Gemindert wird die Miete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen.
Der Vermieter muss den Mangel aber kennen. Melden Sie ihn deshalb unverzüglich und so, dass Sie die Meldung später beweisen können. Konnte der Vermieter den Mangel nur deshalb nicht beseitigen, weil er nichts davon wusste, können Sie für diese Zeit in der Regel nicht mindern.
Wie hoch darf die Minderung sein?
Feste Sätze gibt es nicht. Es kommt darauf an, wie stark und wie lange die Nutzung im Einzelfall beeinträchtigt ist. Tabellen mit Urteilen aus dem Internet geben nur eine grobe Orientierung, und Gerichte entscheiden oft unterschiedlich.
Fällt die Heizung im Winter ganz aus, kann eine hohe Minderung angemessen sein. Ein klemmendes Fenster im Sommer rechtfertigt dagegen nur wenig.
Das Risiko: zu viel gekürzt
Wer mehr kürzt, als ihm zusteht, gerät mit der Differenz in Rückstand. Wächst dieser Rückstand an, kann der Vermieter kündigen, unter Umständen auch fristlos. Dass Sie sich bei der Höhe geirrt haben, schützt Sie in der Regel nicht.
Sicherer ist es oft, die volle Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und den zu viel gezahlten Betrag später zurückzufordern. Zusätzlich können Sie einen Teil der Miete zurückbehalten, um den Vermieter zur Reparatur zu bewegen. Auch das gilt aber nur in angemessenem Umfang. Mehr dazu lesen Sie unter Mietrückstand.
Bei Gewerberäumen
Bei einer Wohnung kann das Recht zur Minderung nicht zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden. Bei Gewerberäumen ist mehr möglich. Häufig regelt der Vertrag, dass der Mieter zunächst die volle Miete zahlen und eine Minderung später zurückfordern muss. Ganz ausschließen lässt sich die Minderung aber auch dort in der Regel nicht. Weitere Unterschiede lesen Sie unter Gewerbe- oder Wohnungsmiete.
Für Mieter
– Melden Sie den Mangel schriftlich, beschreiben Sie ihn genau und setzen Sie eine Frist zur Beseitigung. Halten Sie den Mangel mit Datum und Fotos fest.
– Sorgen Sie dafür, dass Sie den Zugang Ihrer Meldung beweisen können. Wie das geht, lesen Sie unter Kündigung richtig zustellen.
– Lassen Sie Vermieter und Handwerker zur Reparatur in die Wohnung. Wer das verweigert, kann für diese Zeit in der Regel nicht mindern.
– Kannten Sie den Mangel schon beim Einzug und haben Sie trotzdem ohne Vorbehalt unterschrieben, ist eine Minderung meist ausgeschlossen.
– Bei bestimmten energetischen Modernisierungen ist die Minderung in den ersten drei Monaten ausgeschlossen.
Für Vermieter
– Nehmen Sie jede Mängelanzeige ernst, sehen Sie sich den Mangel zeitnah an und halten Sie alles schriftlich fest.
– Prüfen Sie, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt und wo die Ursache liegt. Bei Schimmel kommt es zum Beispiel darauf an, ob er auf den Zustand des Gebäudes oder auf das Lüften und Heizen zurückgeht. Mehr dazu lesen Sie unter Schimmel in der Mietwohnung.
– Ist eine Minderung überhöht, müssen Sie sie nicht hinnehmen. Prüfen Sie aber sorgfältig, bevor Sie wegen eines Rückstands kündigen. Eine Kündigung wegen einer berechtigten Minderung ist unwirksam.
– Ist der Mangel beseitigt, endet die Minderung. Teilen Sie das dem Mieter mit.
Ich unterstütze Sie
Ich prüfe für Mieter, ob und in welcher Höhe eine Minderung berechtigt ist. Für Vermieter prüfe ich, ob eine Kürzung zu Recht erfolgt und wie Sie darauf reagieren sollten.
Rufen Sie mich an unter 04242 57487-57 oder schreiben Sie mir an info@kanzlei-kalweit.de.
Mietminderung – wann Mieter weniger zahlen dürfen
Die Heizung fällt aus, Wasser dringt ein oder nebenan dröhnt eine Baustelle: Hat die Wohnung einen Mangel, müssen Mieter nicht die volle Miete zahlen. Wer aber zu viel kürzt oder Fehler macht, riskiert die Kündigung. Hier lesen Sie, worauf es ankommt, als Mieter und als Vermieter.
Wann ein Mangel vorliegt
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht so ist, wie sie nach dem Mietvertrag sein soll, und das die Nutzung spürbar beeinträchtigt. Typische Fälle sind:
– Heizung oder Warmwasser fallen aus,
– Feuchtigkeit oder Schimmel,
– undichte Fenster,
– erheblicher Lärm.
Auch eine Wohnfläche, die um mehr als zehn Prozent kleiner ist als vereinbart, gilt als Mangel. Eine geringfügige Beeinträchtigung reicht nicht. Hat der Mieter den Mangel selbst verursacht, gibt es ebenfalls keine Minderung. Ein häufiger Streitpunkt ist Schimmel. Mehr dazu lesen Sie unter Schimmel in der Mietwohnung.
Die Minderung tritt von selbst ein
Die Miete mindert sich automatisch, sobald und solange der Mangel besteht. Der Vermieter muss nicht zustimmen. Gemindert wird die Miete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen.
Der Vermieter muss den Mangel aber kennen. Melden Sie ihn deshalb unverzüglich und so, dass Sie die Meldung später beweisen können. Konnte der Vermieter den Mangel nur deshalb nicht beseitigen, weil er nichts davon wusste, können Sie für diese Zeit in der Regel nicht mindern.
Wie hoch darf die Minderung sein?
Feste Sätze gibt es nicht. Es kommt darauf an, wie stark und wie lange die Nutzung im Einzelfall beeinträchtigt ist. Tabellen mit Urteilen aus dem Internet geben nur eine grobe Orientierung, und Gerichte entscheiden oft unterschiedlich.
Fällt die Heizung im Winter ganz aus, kann eine hohe Minderung angemessen sein. Ein klemmendes Fenster im Sommer rechtfertigt dagegen nur wenig.
Das Risiko: zu viel gekürzt
Wer mehr kürzt, als ihm zusteht, gerät mit der Differenz in Rückstand. Wächst dieser Rückstand an, kann der Vermieter kündigen, unter Umständen auch fristlos. Dass Sie sich bei der Höhe geirrt haben, schützt Sie in der Regel nicht.
Sicherer ist es oft, die volle Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und den zu viel gezahlten Betrag später zurückzufordern. Zusätzlich können Sie einen Teil der Miete zurückbehalten, um den Vermieter zur Reparatur zu bewegen. Auch das gilt aber nur in angemessenem Umfang. Mehr dazu lesen Sie unter Mietrückstand.
Bei Gewerberäumen
Bei einer Wohnung kann das Recht zur Minderung nicht zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden. Bei Gewerberäumen ist mehr möglich. Häufig regelt der Vertrag, dass der Mieter zunächst die volle Miete zahlen und eine Minderung später zurückfordern muss. Ganz ausschließen lässt sich die Minderung aber auch dort in der Regel nicht. Weitere Unterschiede lesen Sie unter Gewerbe- oder Wohnungsmiete.
Für Mieter
– Melden Sie den Mangel schriftlich, beschreiben Sie ihn genau und setzen Sie eine Frist zur Beseitigung. Halten Sie den Mangel mit Datum und Fotos fest.
– Sorgen Sie dafür, dass Sie den Zugang Ihrer Meldung beweisen können. Wie das geht, lesen Sie unter Kündigung richtig zustellen.
– Lassen Sie Vermieter und Handwerker zur Reparatur in die Wohnung. Wer das verweigert, kann für diese Zeit in der Regel nicht mindern.
– Kannten Sie den Mangel schon beim Einzug und haben Sie trotzdem ohne Vorbehalt unterschrieben, ist eine Minderung meist ausgeschlossen.
– Bei bestimmten energetischen Modernisierungen ist die Minderung in den ersten drei Monaten ausgeschlossen.
Für Vermieter
– Nehmen Sie jede Mängelanzeige ernst, sehen Sie sich den Mangel zeitnah an und halten Sie alles schriftlich fest.
– Prüfen Sie, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt und wo die Ursache liegt. Bei Schimmel kommt es zum Beispiel darauf an, ob er auf den Zustand des Gebäudes oder auf das Lüften und Heizen zurückgeht. Mehr dazu lesen Sie unter Schimmel in der Mietwohnung.
– Ist eine Minderung überhöht, müssen Sie sie nicht hinnehmen. Prüfen Sie aber sorgfältig, bevor Sie wegen eines Rückstands kündigen. Eine Kündigung wegen einer berechtigten Minderung ist unwirksam.
– Ist der Mangel beseitigt, endet die Minderung. Teilen Sie das dem Mieter mit.
Ich unterstütze Sie
Ich prüfe für Mieter, ob und in welcher Höhe eine Minderung berechtigt ist. Für Vermieter prüfe ich, ob eine Kürzung zu Recht erfolgt und wie Sie darauf reagieren sollten.
Rufen Sie mich an unter 04242 57487-57 oder schreiben Sie mir an info@kanzlei-kalweit.de.
