Gewerbemiete oder Wohnungsmiete – die wichtigsten Unterschiede

Wer Räume für sein Geschäft, seine Praxis oder sein Büro mietet, hat deutlich weniger Schutz als ein Wohnungs­mieter. Viele Regeln, die Mieter von Wohnungen kennen, gelten bei Gewerbe­räumen nicht oder nur, wenn sie im Vertrag stehen. Für Vermieter bedeutet das mehr Freiheit, aber auch mehr Verantwortung bei der Vertrags­gestaltung.

Kündigungs­schutz

– Wohnung: Der Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf oder eine nicht unerhebliche schuldhafte Vertrags­verletzung des Mieters.

– Gewerbe: Ein unbefristeter Vertrag kann ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Einen besonderen Kündigungs­schutz gibt es nicht.

Kündigungs­fristen

Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Fristen. Im Vertrag kann aber auch anderes vereinbart werden.

– Wohnung: Nach dem Gesetz kann der Mieter mit drei Monaten Frist kündigen. Für den Vermieter verlängert sich die Frist mit der Dauer des Miet­verhält­nisses auf bis zu neun Monate. Abweichende Vereinbarungen sind nur wirksam, wenn sie den Mieter nicht schlechter stellen. Zulässig ist etwa ein befristeter gegenseitiger Kündigungs­verzicht, in der Regel für höchstens vier Jahre.

– Gewerbe: Nach dem Gesetz ist spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals zu kündigen, also mit knapp sechs Monaten Frist. Die Parteien können die Fristen frei anders regeln, kürzer oder länger. Bei befristeten Verträgen ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit meist ganz ausgeschlossen.

Zeitmietvertrag und Befristung

– Wohnung: Ein befristeter Mietvertrag ist nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

2. sie beseitigen oder so umfassend umbauen oder sanieren will, dass das bei laufendem Miet­verhält­nis erheblich erschwert wäre, oder

3. sie an einen Mitarbeiter vermieten will.

Der Grund muss dem Mieter bei Vertrags­schluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet. Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf fragen, ob der Grund noch besteht. Fällt er weg, läuft das Miet­verhält­nis unbefristet weiter. Wer beide Seiten für eine Zeit binden will, ohne einen solchen Grund zu haben, kann stattdessen einen beiderseitigen Kündigungs­verzicht vereinbaren. Ausnahmen gelten etwa für Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet wird.

– Gewerbe: Befristungen sind ohne Grund möglich und üblich, oft mit einer Option auf Verlängerung. Während der festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Ein Vertrag für mehr als ein Jahr muss in Textform geschlossen werden, etwa per E-Mail. Fehlt sie, gilt der Vertrag als unbefristet und kann mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Übergabe der Räume.

– Beide: Nutzt der Mieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit weiter und widerspricht keine Seite innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich der Vertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit. Das lässt sich im Vertrag ausschließen.

Miethöhe und Mieterhöhung

– Wohnung: Bei Neuvermietung gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungs­markt die Miet­preis­bremse. Mieterhöhungen sind an die ortsübliche Vergleichs­miete und die Kappungs­grenze gebunden, wenn keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist.

– Gewerbe: Die Miete ist frei verhandelbar. Erhöhen lässt sie sich, wenn der Vertrag das vorsieht, etwa mit einer Staffel- oder Indexmiete. Sonst bleibt bei einem unbefristeten Vertrag praktisch nur die Kündigung verbunden mit dem Angebot eines neuen Vertrags.

Betriebs­kosten

– Wohnung: Umgelegt werden dürfen nur die gesetzlich vorgesehenen Betriebs­kosten, und nur wenn das im Vertrag vereinbart ist. Wer zu spät abrechnet, verliert in der Regel die Nachforderung.

– Gewerbe: Es können weitere Kosten vereinbart werden, etwa für Verwaltung oder Instand­haltung, wenn sie im Vertrag klar bezeichnet und angemessen begrenzt sind. Die strenge Abrechnungs­frist für Wohnraum gilt nicht.

Kaution

– Wohnung: höchstens drei Netto­kalt­mieten. Der Mieter darf sie in drei monatlichen Raten zahlen.

– Gewerbe: Höhe und Form sind frei vereinbar, häufig auch als Bank­bürgschaft.

Mängel und Instand­haltung

– Wohnung: Das Recht zur Miet­min­derung kann nicht ausgeschlossen werden. Instand­haltung und Schönheits­reparaturen lassen sich nur eingeschränkt auf den Mieter übertragen.

– Gewerbe: Die Minderung kann vertraglich eingeschränkt und die Instand­haltung weitgehend auf den Mieter übertragen werden. Deshalb ist der Vertrag hier besonders wichtig.

Zahlungsverzug

– Wohnung: Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungs­klage unwirksam machen.

– Gewerbe: Diese Schonfrist gibt es nicht. Zahlt der Mieter erst nach der Kündigung, bleibt sie wirksam.

Gemischte Nutzung

Wohnung mit Praxis, Laden mit Wohnung darüber: Entscheidend ist, was nach dem Willen der Vertrags­parteien überwiegt. Lässt sich das nicht feststellen, gilt im Zweifel Wohnraum­miet­recht mit seinem stärkeren Schutz.

Zuständiges Gericht

– Wohnung: immer das Amtsgericht, unabhängig vom Streitwert.

– Gewerbe: je nach Streitwert Amts- oder Landgericht. Vor dem Landgericht müssen sich beide Seiten anwaltlich vertreten lassen.

Was Sie tun sollten

– Lesen Sie einen Gewerbe­miet­vertrag vor der Unterschrift genau. Was dort steht, gilt in der Regel auch.

– Achten Sie besonders auf Laufzeit, Verlängerungs­optionen, Nebenkosten, Instand­haltung und Mieterhöhung.

– Soll ein Wohnungs­miet­vertrag befristet sein, prüfen Sie, ob einer der gesetzlichen Gründe vorliegt. Sonst gilt er unbefristet.

– Bei gemischter Nutzung sollte im Vertrag klar stehen, welcher Zweck überwiegt.

Ich unterstütze Sie

Ich berate Mieter und Vermieter im Wohnraum­miet­recht, prüfe Mietverträge und vertrete Sie bei Streit um Miete, Nebenkosten, Mängel oder Kündigung, außergerichtlich und vor Gericht. Wird eine Wohnung zugleich beruflich genutzt, kläre ich mit Ihnen, welche Regeln für Ihr Miet­verhält­nis gelten.

Rufen Sie mich an unter 04242 57487-57 oder schreiben Sie mir an info@kanzlei-kalweit.de.